В центре Москвы есть на продажу здание как арендный бизнес. Здание как здание, вот только при детальном рассмотрении собирается дополнительная информация, и на первый взгляд интересное предложение оставляет за собой ряд вопросов относительно его рентабельности.
Итак по-порядку:
Что из себя представляет здание?
Отдельно стоящее здание 4 968 кв.метров в собственности юридического лица на земельном участке 1 297 кв.метров оформленных в долгосрочную аренду сроком на 49 лет, от 28.03.2012 года до 30.03.2061 года с назначением: эксплуатация здания в административных целях.
Работает фирма исправно более 15 лет, платят налоги, платят коммунальные услуги, имеют в своём штате 23 необходимых специалистов для обслуживания и полноценного функционирования здания.
Здание кирпичное, состоит из 6 этажей включая цокольный этаж и чердак. Не является памятником архитектуры. Год постройки 1890, Капитальный ремонт проводился в 60-х годах и в 2004-2006 годах был выполнен выборочный ремонт, установка стеклопакетов во всем здании, по мере необходимости дополнительно производится ремонтные работы
Здание имеет парковку на 50 машиномест.
Месторасположение:
г. Москва, Центральный административный округ. По соображениям ведения порядка на самом объекте, полный адрес указывать не буду. Все вопросы, в том числе просмотр объекта, получение документов или проведение каких либо переговоров, согласовываются за ранее.
В сети интернет много предложений на продажу, много информации которую покупатели или агенты сами проверяют. На странице этого ресурса нужно только проверить выгодно такое предложение или нет?
Технические характеристики объекта:
Общая площадь здания: 4 968 кв.метров (без чердака)
Полезная площадь под аренду: 3 101 кв.метров + 1867 кв.метров (вспомогат. включая МОП)
Площадь чердака 645 кв.метров
Этажность (включая цокольный этаж): 6 этажей
Юридический статус здания: Нежилое помещение на праве собственности (обременения не зарегистрированы)
Юридический статус земельного участка: Земельный участок представлен в пользование собственнику здания на условиях аренды сроком на 49 лет до 30.03.2061 года
Парковка: Более 50 машиномест
Высота потолков с 1 по 5 этажи: 3,75 метров
Высота потолков чердачного помещения: 1,69/1,66/2,20 метров.
Лифт пассажирский заменен в 2017г. Заключен договор на обслуживание с АО МОС ОТИС.
Незаконных перепланировок нет, все помещения соответствуют планам БТИ.
Материал и вид фундамента: Бутовый ленточный
Материал стен (отделка): Кирпич (штукатурка, покраска)
Внутренняя отделка: Кафель, обои под покраску
Отделка потолка: Подвесные панели, лепнина
Отделка полов: Линолеум, ламинат, плитка, мрамор, паркет
Окна: Двойное остекление (филенчатые)
Материал перекрытий: смешанные, деревянные по деревянным балкам и металлическим прогонам, частично железобетонные, частично монолитные железобетонные по металлическим и железобетонным балкам.
Крыша: Кровля железная по деревянным элементам
Система электроснабжения: 250 кВт. Договора заключены прямые с городом (МОЭК, МОЭСК и тд.)
Коммуникации: канализация (центральная), водопровод, горячая вода (центральное), отопление от ТЭЦ).
Вентиляционное оборудование: Присутствует в каждом офисном помещении.
Система кондиционирование: Сплит системы в каждом офисном помещении.
Интернет: Более 10 провайдеров.
Коммерческие условия:
К продаже предлагается юридическое лицо 100% долей. Собственниками ООО являются 2 физических лица. Изначальная стоимость работающего актива составляла 800 млн.рублей, в последнее время 700 млн.рублей.
В настоящий момент нет действующего договора страхования.
Никаких обременений, залогов и иных обязательств не зарегистрировано.
Варианты формы продажи и формы оплаты обсуждаются.
Размер заполняемости здания в настоящий момент сдано порядка до 85% помещений.
Все коммунальные услуги стандартные, необходимые для функционирования офисного здания. Договора прямые с городом (МОЭК, МОЭСК и тд).
Данные по суммам расходов в месяц на коммунальные услуги и вывоз мусора будут предоставлены после внесения задатка.
Информация и сведения по всем расходам: по эксплуатации, обслуживанию здания и земельного участка, будут предоставлены после внесения задатка.
Посчитаем:
Средняя ставка по аренде 21 000 руб./м2 в год без учёта НДС, без учёта коммунальных услуг и расходов на эксплуатацию. Сейчас эти сведения для нас не предоставлены, и по стоимости аренды офисного помещения они исчисляются дополнительно к арендной ставке для арендатора.
Полное соотношение площадей, сдаваемых в аренду и не использованных (не подлежащих сдаче в аренду с учётом МОП) по всему зданию.
Площадь основного здания: 4 968 м2 (без чердака), арендопригодная площадь 3101 м2 (основ.) + 1867 м2 (вспомогат., включая МОП). Получается для расчёта считается 3101 кв.метр и далее 10% коридорного коэффициента не от МОП 1867 кв.м, а от снимаемой арендатором. Её нужно вывести в отдельную строку.
При заполняемости здания на 85% под расчет окупаемости будет браться площадь равная 2635,8 кв.метров (как соответствующая арендному потоку от общей арендопригодной 3101 кв.м).
700 000 000 рублей / 4 968 кв.метров = 140 901 руб/за 1 кв.метр (всего здания)
700 000 000 рублей / 3 101 кв.метров = 225 733 руб/за 1 кв.метр (арендопригодной части здания)
700 000 000 рублей / 2 635 кв.метров = 265 654 руб/за 1 кв.метр (арендопригодной части здания, по заполняемости на текущий момент времени для сравнительного анализа).
Арендный поток на текущий момент времени составляет:
2 635 кв.метров Х 21 000 руб/м2/год = 55 335 000 рублей в год поступлений.
700 000 000 рублей / 55 335 000 рублей в год поступлений = 12,65 лет окупаемости.
Предположим здание полностью сдано в аренду на 100%
3 101 кв.метров Х 21 000 руб/м2/год = 65 121 000 рублей в год поступлений.
700 000 000 рублей / 65 121 000 рублей в год поступлений = 10,74 лет окупаемости.
Выводы:
Дорого по стоимости этот актив или нет? Насколько верным является расчёт для приобретателя?
Уверен, что расчет продавца составляет немного иной порядок. Для объективности и получения сведений у независимого финансового консультанта, ему были переданы исходные данные для расчета и определения рентабельности такого актива. При необходимости эта информация будет добавлена на страницу этого ресурса.
Ранее проводили расчеты окупаемости других административных зданий в г. Москве, по двум из нескольких, расчёт окупаемости составил менее 6,5 лет. При обсуждении таких предложений с потенциальными инвесторами все просят предоставить им адрес объектов, даже предоставление расчётов и готовая концепция развития нового объекта их так не интересует. Спросите почему? Этот вопрос задаю на каждой встрече, слышу некоторые расплывчатые отговорки и в большинстве, всё сводится к одному.
Фотографии
Поэтажные планы
Ситуационный план земельного участка
